【MyGoNews蕭又安?方暮晨/綜合報導】受觀光熱潮影響，近5年北市至少有16棟舊辦公樓改裝成旅館，超過4.5萬坪辦公室供給量退出租賃市場，導致原有承租B辦需求的租戶被迫另覓新的辦公地點。高力國際資深董事黃正忠分析，此波租賃需求遷徙潮其實擴及到內(nèi)科、南港，甚至是中和一帶，其中又以內(nèi)科西湖段最搶手，出現(xiàn)辦公室供不應求的現(xiàn)象。
 
近5年因為觀光商機熱潮帶動，許多旅館業(yè)者便鎖定北市市中心的B級商辦，尤其是地點好、交通機能便利的辦公室，而這些B辦一旦改裝成旅館，租賃合約至少簽10年，形同直接退出租賃市場。
 
根據(jù)高力國際統(tǒng)計，如此B辦改裝成旅館的個案，北市至少有16棟，包括國泰民生通商大樓、國泰忠孝大樓、國泰民生建國大樓、華航大樓、睦昇大樓、和成大樓、龍巖西華大樓、歌林商業(yè)大樓、東鉅大樓、襄陽大樓、松哖仁愛大樓、三陽忠孝大樓及臺鳳大樓等，推估逾4.5萬坪的租賃供給瞬間退出租賃市場，因此，目前市區(qū)B辦的空置率僅有3.38％。
 
至於，原本有承租B辦需求的企業(yè)因租不起北市新建的A級商辦，動輒每月每坪租金開3500元起跳，因此，多數(shù)企業(yè)選擇往外圍尋覓辦公室，其中內(nèi)科、南港，甚至是中和都是考量地點。不過，若以同樣考慮交通便利以及生活機能為優(yōu)先考量重點，多數(shù)企業(yè)會首選內(nèi)科西湖段，尤其是捷運可及的區(qū)域。
 
黃正忠表示，北市市中心B辦每月每坪租金約1600~200元，反觀設備新穎的西湖段每月每坪平均租金僅約1300元，光是租金支出便是市中心B辦的85折，又具有捷運優(yōu)勢以及成熟商圈，促使西湖段辦公室供給目前呈現(xiàn)搶手狀態(tài)，導致西湖段的空置率比北市B辦還要低，僅2.76％。
 
部分知名大樓租金甚至出現(xiàn)明顯上漲，其中自由廣場大樓每月每坪租金已經(jīng)站上1800元，與北市B辦租金相當，至於，吉城企業(yè)大樓也有1650元的單坪租金水準，預期該區(qū)租金未來仍有上漲潛力。
 
黃正忠指出，臺北市CBD商圈早已東移至信義計畫區(qū)，因此鄰近的內(nèi)湖科技園區(qū)、南港區(qū)具備整齊現(xiàn)代化的環(huán)境、完善的公共設施，且大多為新穎的辦公大樓，以市中心B辦的租金就可享有相當於A辦的建物規(guī)格，這樣的高性價比(CP值Capacity/Price)對租客是很有吸引力。
 
儘管目前不動產(chǎn)市場買賣交易疲軟，但像西湖段這樣受益於辦公需求遷徙潮的區(qū)域，其交易行情卻欲小不能，反而逆勢走揚。因業(yè)主惜售，近三年西湖段買賣市場少有整棟大樓釋出，市場成交案例大多為分層交易，平均售價已從每坪50萬元上漲到每坪65萬元以上，2015年實價登錄揭露的最新大型交易，扣除車位後拆算之辦公室價格，國瑞集團大樓全棟成交價每坪68萬元、長虹NASDAQ大樓8樓每坪成交價69萬元，顯現(xiàn)西湖段辦公室受整體景氣影響有限，價格呈現(xiàn)逆勢上揚走勢。
 
至於，南港則是未來的商辦潛力區(qū)，除捷運板南線、文湖線等雙捷運線優(yōu)勢，到信義計畫區(qū)得車程更不用20分鐘，且為臺北市東區(qū)門戶計畫的核心，南港高鐵站即將通車啟用，二代會展中心、北部流行音樂中心、國家生技園區(qū)等重大建設帶來發(fā)展願景，吸引中國信託、HSBC、Intel等知名企業(yè)進駐。
 
目前南軟辦公室空置率僅約5％，南港車站辦公大樓更是幾近滿租現(xiàn)象，目前南軟平均租金每月每坪約1300元、南港車站辦公室平均租金每月每坪約1600元，與市中心B辦租金相較，仍存有上漲空間。
 
反觀中和則是北臺灣頗具規(guī)模的工業(yè)區(qū)，更是新北市科技業(yè)群聚重鎮(zhèn)，在工業(yè)轉(zhuǎn)型同時許多工業(yè)區(qū)土地變更為住宅開發(fā)，包括華隆舊廠、大洋塑膠土地等，工業(yè)用地供給緊縮，反而使許多具有地緣性的科技業(yè)擴充需求難以找到土地或規(guī)格理想的大面積廠辦，預計捷運環(huán)狀線預計2018年通車，橋和站、中原站附近的廠辦將大幅受惠於捷運的便利性，以目前中和每月每坪平均租約700元，或許也能吸引部分已節(jié)省租金支出為考量的企業(yè)。